שותפות במקרקעין עשויה להתאגד ממגוון סיבות – במקרים מסוימים השותפות תיעשה מבחירה כמו למשל שותפות עסקית בהשקעת נדל"ן, ואילו במקרים אחרים היא תהיה תולדה של נסיבות, כמו למשל בני משפחה שקיבלו זכויות משותפות בדירת ירושה.
מה יקרה במצב שבו אחד הצדדים מעוניין בפירוק שיתוף במקרקעין?
בסעיף 37(א) לחוק המקרקעין נקבע הכלל לפיו כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק שיתוף במקרקעין.
לרוב, סיבות הבקשה לפירוק השיתוף ינבעו מאי הסכמה ביחס לדרכים בהם מנוהלים המקרקעין, וכתוצאה מכך יגיעו השותפים למסקנה, כי נכון לבצע פירוק שיתוף במקרקעין על מנת להימנע מנזקים עתידיים.
במרבית המקרים, וככל וישנה הסכמה בין השותפים על עצם הצורך בפירוק השותפות, יימכר חלקו של המעוניין בשיתוף לאחד השותפים האחרים או לצד ג'.
אבל מה קורה במצב שבו אחד או יותר מהשותפים אינם מעוניינים בפירוק? במצב דברים שכזה, לא יהיה מנוס מהתערבותו של ביהמ"ש.
באילו מקרים ניתן יהיה לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין?
כאמור, על פי העיקרון אותו אימץ בית המשפט, לכל אחד מהשותפים זכות לפעול לפירוק השיתוף בכל זמן שימצא לנכון.
יחד עם זאת, קיימת דרישה בחוק לקבלת הסכמה מכלל השותפים, גם במצבים בהם רק אחד השותפים מעוניין בפירוק. ולכן במקרה של סירוב אחד או יותר מהשותפים, הדרך לבית המשפט קצרה.
בנוסף, במקרה ולא תתקבל הסכמת כלל השותפים, זכותו של תובע פירוק השיתוף במקרקעין תהיה כפופה לכך שבית המשפט, ישתכנע כי תביעת הפירוק הוגשה בתום לב, וכי תובע הפירוק לא משתמש בתביעה ככלי התעמרות בשאר השותפים.
במצבים בהם הוכנסה בהסכם שיתוף במקרקעין המקורי התניה לפיה לא ניתן לפרק את השיתוף הדבר עלול להקים מכשול נוסף בדרך לפירוק השיתוף.
במצב דברים שכזה, היות שתפיסת המחוקק היא שלא ניתן לכפות על אדם שיתוף, באפשרותו של מבקש הפירוק לפתוח בהליך לאחר שלוש שנים מיום חתימת הסכם שיתוף במקרקעין וזאת חרף התניה המופיעה בהסכם. כלומר התניה יכולה לעכב את פירוק השיתוף, אך לא למנוע אותו.
לסיכום, במצב דברים בו לא ניתנה הסכמת כלל השותפים לפירוק שיתוף במקרקעין, לא יהיה מנוס מלהידרש להתערבותו של בית המשפט בהליך.
פירוק שיתוף במקרקעין – ניהול ההליך המשפטי
ישנן מספר דרכים בהם יבוצע פירוק שיתוף במקרקעין על ידי בית המשפט.
במקרים בהם מדובר במקרקעין אשר ניתנים לחלוקה, יבוצע פירוק בעין. משמע, חלוקה שוויונית של הנכס, תוך ביצוע תשלומי איזון בין השותפים במקרה ויידרש.
כאשר מקרקעין אינם ניתנים לחלוקה, או לחילופין במצב בו חלוקה בעין של המקרקעין עלולה לגרום לשותפים הפסדים ניכרים, יבוצע פירוק שיתוף במקרקעין דרך חלוקה בשווי, קרי המקרקעין יועמדו למכירה וכספי המכירה יחולקו בין השותפים.
חשוב לזכור, שיחד עם הגשת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, וככל שמדובר בשותפות שהתאגדה באמצעות הסכם שיתוף במקרקעין, מאבד מבקש הפירוק את השליטה במקרקעין וההחלטה בדבר אופן ביצוע הפירוק עוברת לסמכותו הבלעדית של בית המשפט וכפופה לשיקול דעתו.
הערכאה המוסמכת לדון בפירוק שיתוף במקרקעין
כאשר השיתוף במקרקעין הוא בין בני משפחה, תביעת הפירוק תידון בפני בית משפט לענייני משפחה.
כאשר השיתוף הינו ביחס למקרקעין הרשומים בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), תביעת הפירוק תידון בפני בית משפט השלום וזאת ללא קשר לשווי המקרקעין.
למשרדנו חסון-פרץ עורכי דין, ניסיון רב בניהול ההליכים המשפטיים הנדרשים לעריכת הסכם שיתוף במקרקעין ובהליכי פירוק שיתוף במקרקעין, תוך שימוש באמצעים היעילים בפני הערכאות המוסמכות לדון בכל סוגי תביעות הפירוק.
