שר האוצר משה כחלון הריץ את תוכנית "מחיר למשתכן", כתוכנית הדגל למאבק ביוקר מחירי הדיור בישראל. הגיע הזמן להודות שהוא נכשל
מאת פליקס וילנסקי 3.11.2019
בניגוד למה שמקובל לחשוב, תוכנית מחיר למשתכן לא נולדה אצל משה כחלון. בתחילת שנות ה-90, עם העליה ההמונית של עולים מברית המועצות לשעבר, הוצאה לפועל תוכנית שיועדה לשווק דירות לזכאים לפי קריטריונים מסוימים מוגדרים. התוכנית נתנה מכלול של פתרונות מיידיים: מימון לזכאים לרכישת דירה בכל הארץ, פתיחת קווי אשראי ומתן ערבויות מדינה לצורך מימון זמין ליזמים וקבלנים, זמינות קרקעות לבניה, זירוז הליכי רישוי וקבלת היתרי בניה, טיפול בסוגיית כוח אדם ועוד. תכנית זו שונתה לרעה בכמה שלבים, החל מ-1996 וחוסלה סופית ב 2002.
עם בחירתו של משה כחלון למשרד האוצר ב-2015, השיק שר האוצר כחלון את "תוכנית מחיר למשתכן" החדשה, וניסה על ידי כך להרחיב את היקפי הבנייה שהיא מסבסדת, במטרה להוריד את מחירי הדיור בישראל. לכל הדעות, המשימה הזאת נכשלה. שוחחנו עם מומחה לענף הבנייה, ישראל נבו, מנכ"ל חברת הבנייה לוקי בנייה, כדי להבין היכן היו הכשלים בתוכנית השאפתנית של כחלון.
ישראל, האם תוכנית למשתכן היא בכלל ראויה?
ישראל נבו, מנכ"ל לוקי בנייה: "תראה, הצורך ביצירת דיור על פי דרישות וצרכי השוק הינו, חלק מהותי ויסודי בניהול מדינה. אגב, בישראל המדינה היא הבעלים של מרבית הקרקעות, ולכן יש לה השפעה גדולה במיוחד על שוק הדיור בתוכה, הרבה יותר מאשר במדינות אחרות בעולם.
תפקידה של המדינה, בין אם דרך משרד האוצר או משרד השיכון, הוא לאפשר פתרון דיור לכל תושביה על פי יכולתם וציפיותיהם. יחד עם זאת, זכותה של המדינה לקבוע אזורים מועדפים לאוכלוסיות מסוימות. מקובל גם כי יהיו סקטורים אשר מסיבות שונות יקבלו סבסוד. עם זאת, אולם כאשר בונים ערים שלמות, בניית העיר צריכה להיות מבחינת חתך האוכלוסייה הטרוגנית ולא הומוגנית או סקטוריאלית. בנוסף לכך, אין הצדקה לקדם העדפה של אוכלוסייה מסוימת, כאשר נוצרת מכך פגיעה בשוק הדיור בכללותו". תכנית כחלון נועדה רק לזוגות צעירים, וכך יצרה מתחמי דיור הומוגניים מבחינת חתך האוכלוסייה, דבר שהינו שלילי ביסודו.
"מחברות הבנייה הוותיקות בישראל". לוקי בנייה. צילום: יח"צ
כרוניקה של כישלון ידוע מראש
לוקי בנייה הינה אחת מחברות הבנייה הוותיקות בישראל, הפועלת כבר 40 שנה בתחום של ייזום ובנייה. לוקי הייתה חברת הבנייה הראשונה בישראל שהכניסה את תקן ISO 9002 הבינלאומי לניהול חברות בנייה. כמו כן, לוקי בנתה עשרות אלפי יחידות דיור בפרויקטים שונים, מבני ציבור, בתי מלון, קומפלקסים תעשייתיים ועוד. ישראל נבו עצמו, המנכ"ל של לוקי בנייה ומי שייסד את החברה, היה פעיל ציבורית בענף הבנייה, לרבות חברות בנשיאות התאחדות הקבלנים בישראל.
ישראל נבו, לתוכנית מחיר למשתכן היה סיכוי להצליח?
"מחיר למשתכן נדונה לכישלון כבר ביום היוולדה" אומר נבו, מנכ"ל לוקי בנייה. "יש לכך מספר סיבות עיקריות.
ראשית, לא נעשה תיאום עם גורמים רלוונטיים לתוכנית, קרי ועדות התכנון, והרשויות המקומיות. בעצם, כדי לסייע לקהל אליו כוונה התוכנית, קרי זוגות צעירים, היה צורך לקצר את התהליכים של זמני הוצאת היתר. הוצאת היתר במדינת ישראל היא תהליך ארוך ומייגע שנמשך שנים ולעתים גם עשר שנים. אם אין תיאום עם הגורמים הרלוונטיים, עד שמתקבל ההיתר, הזוגות הצעירים כבר לא יהיו צעירים, ואז מה הועילו חכמים בתקנתם?".
מגדלי לוקי טאוורס. צילום: יח"צ
"בנוסף", אומר נבו, מנכ"ל לוקי בנייה "לא היה גיבוי פיננסי מתאים לתוכנית. כתוצאה מכך, באיזורי הפריפריה היה קשה להשיג מימון לדירות לבניית הפרויקט, וגם באזור המרכז בהם מחירי הקרקע גבוהים יותר באופן משמעותי. כתוצאה מכך, נוצר קושי מימוני עקב התמשכות הזמן עד לקבלת היתר ותחילת העבודה.
כשל נוסף לדעתי היה שאת הסבסוד נתנו למצרך, כלומר לדירה, ולא לנצרך, שהוא הדייר, הזוגות הצעירים. בעצם, לצעירים לא הייתה אפשרות לבחור את איזור המגורים שלהם, שהוא הקריטריון הכי חשוב בהחלטה על רכישת דירה. כאשר הסבסוד ניתן לדירה, נוצר מצב שבו המחירים נמוכים באזור הפרויקט בלבד , וכך לא מושג אפקט של הורדת מחירי הדיור, אלא דווקא אפקט הפוך, מחירי הדירות (שלא מיועדות לזוגות צעירים) דווקא עלו.
בכלל, קשה לצפות מזוג שרוצה לקנות דירה בחיפה למשל, שכל החיים והמשפחה שלו בחיפה וכדומה, לקנות דירה באשקלון למשל, רק כי יש שם פרויקטים של מחיר למשתכן. התוכנית אינה מהווה פתרון במקרים שכאלה. בעיה נוספת, היא שהתוכנית מבוססת על הגרלות: יש בכך אי ודאות גדולה. נרשמים להגרלה, ומחכים זמן. אולי נזכה, אולי לא. אולי נחכה כמה זמן עד שנזכה".
"הטרוגניות היא דבר רצוי במרקם עירוני". צילום: canva
כולם רוצים זוגות צעירים?
לפי מנכ"ל לוקי בנייה, ישראל נבו, בעיה יסודית של מחיר למשתכן, היא היותה תוכנית פופוליסטית. התוכנית נועדה לעזור לזוגות צעירים, בשל הקונצנזוס באהדה הציבורית לנושא, וכאשר מבחינה תכנונית יש לכך השפעות שליליות.
ישראל נבו, מנכ"ל לוקי בנייה: "הטרוגניות בעיר הוא נושא מהותי ביצירת אופייה של עיר. אם תשאל ראשי ערים, הם לא היו רוצים שכל התושבים שלהם יהיו זוגות צעירים. הם משתמשים ביותר משאבים של העיר, שמים ילדים בגנים במימון העיר, מעמיסים על התשתיות, לרבות התשתית התחבורתית וכיוצא בזה. כדי שעיר תהווה מרקם אנושי חי ופורה, היא צריכה להיות הטרוגנית מבחינת אוכלוסייה, אוכלוסיה צעירה ומבוגרת יחדיו, זוגות צעירים, בודדים ומשפחות, אוכלוסיה מחתכים סוציו-אקונומיים שונים וכדומה. כך הכי נכון, וכך גם הכי צודק.
בשנות ה-90 בזמן העלייה הגדולה מבריה"מ, החלה כאמור תוכנית בניה מואצת ליצירת המון דירות. כדי באמת לעזור לשוק הדיור, הממשלה הייתה צריכה לקחת את מרכיביה העיקריים, וליישם אותם בתכנית מחיר למשתכן בגרסתה המודרנית. אותה תוכנית התבססה בין השאר על בנייה מואצת, שחייבה את הוועדות המקומיות להפיק היתרים באופן מיידי. תוך שלושה חודשים מיום רכישת הקרקע, הייתה דרישה מצד המדינה לסיים את יסודות הבניין.
בנוסף לכך, הוקצה לוח זמנים לסיום הבניה ומתן טופס 4. לא רק זה, אלא שאף ניתן פתרון מרוכז למימון כולל התחייבויות ממשלתיות. מרכיבים כאלה הם ממש התגשמות חלום מצד היזמים: שהמדינה באמת תעזור לבנות ולא תפריע. שהמדינה עצמה תרצה לזרז תהליכים. היום קשה לדמיין את זה. אני סבור, שהיום צו השעה לבניית דירות במחירי דיור בר השגה, הוא להכין תוכנית חדשה עם הפרמטרים שהצעתי כאן, להוריד חסמים, להפחית חוסר ודאות, ונוכל לבנות פרויקטים איכותיים במהירות הנדרשת".
