מאת: עו"ד משה קמר
חלוקת פיצויי הפקעה בין בעלי הזכויות השונים
סעיף 9 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 מורה, כי אם מתגלעים סכסוכים בין צדדים, הטוענים לזכויות נוגדות במקרקעין שהופקעו, יקבע בית המשפט את ערך זכותו של כל אחד מהם. זכויות וטובות-הנאה כאלה יכול שינבעו מבעלות, שכירות, דיירות מוגנת, משכנתה, זיקת-הנאה, זכות-קדימה, וכיוצא בהן.
בפועל, סכום הפיצויים, שעל הרשות המפקיעה לשלם בעד המקרקעין המופקעים, מתחלק בין כל בעלי הזכויות וטובות-ההנאה השונים, לפי ערך זכויותיהם. ברור, שקיומה של זכות אחת מפחית מכל זכות אחרת. באופן זה, הפיצוי המשולם לבעל מקרקעין שהוחכרו על-ידיו לאחר קטן מהפיצוי המשולם לבעל מקרקעין דומים שלא הוחכרו; ערך החכירה של המקרקעין שהופקעו נפרע לחוכר ורק הערך הנותר מיועד לבעל המקרקעין.
אופן שומת פיצויי הפקעה לצורך חלוקתם בין בעלי הזכויות
כאשר במקרקעין המופקעים מוקנות זכויות או טובות-הנאה למספר אנשים, תיעשה שומת הפיצויים בדרך כפולה: תחילה, יש לשום את שווי הבעלות המלאה כשהיא נקייה מכל זכות אחרת. לאחר מכן, יש להפחית משווי הבעלות המלאה את שוויין של כל זכות או טובת-הנאה, המזכות את בעליהן בפיצוי על-פי הדין.
כך, למשל, כאשר מופקעת זכות הבעלות במקרקעין ששוויים 100,000 דולר, אין על הרשות המפקיעה לשלם פיצויי הפקעה יותר מסכום זה, אפילו אם היא נאלצת לפצל את הפיצויים בין בעלי הזכויות וטובות-ההנאה השונות, שהוקנו מזכות הבעלות הזו. כגון: אם מקרקעין, שוויים כפנויים הוא 100,000 דולר, והם מוחכרים, כשערך החכירה בשוק החופשי הוא 70,000 דולר, אזי על הרשות המפקיעה לשלם לחוכר את ערך זכות החכירה הנ"ל, ולהוריד סכום זה מערך זכות הבעלות, כך שהבעלים יקבל רק את היתרה בסך 30,000 דולר. הבעלים אינו יוצא מופסד מזה, מכיוון שאת דמי החכירה הוא גבה כבר מהחוכר, כך שהבעלים למעשה קיבל את מלוא שווי זכותו, בחלקו מהחוכר ובחלקו מהרשות המפקיעה
דוגמה נוספת: במקרה שמופקעת זכות הבעלות במקרקעין מוחכרים שעליהם רובצת גם משכנתה, ושווי זכות הבעלות הוא 100,000 דולר ושווי החכירה והמשכנתה 60,000 דולר כל אחת, והחכירה נרשמה ראשונה, אזי החוכר יקבל מהרשות המפקיעה את מלוא שווי זכותו בסך 60,000 דולר, בעל המשכנתה יקבל רק את ההפרש בין שווי הבעלות לשווי החכירה בסך 40,000 דולר, ואילו הבעלים עצמו לא יקבל כל פיצויי הפקעה מהרשות המפקיעה. במקרה דנן, אין פירושו של דבר, שהבעלים ייצא ניזוק מההפקעה, מכיוון שהוא קיבל מהחוכר מראש את דמי החכירה ואת ההלוואה שעליה נרשמה המשכנתה, בסך 60,000 דולר כל אחת. יתירה מזאת; הוא חייב לשלם לבעל המשכנתה את ההפרש, שבין הסכום שבעל המשכנתה קיבל מהרשות המפקיעה בסך 40,000 דולר לבין סכום המשכנתה בסך 60,000 דולר, ובסך הכל על הבעלים לשלם לבעל המשכנתה 20,000 דולר. כך יוצא, שכולם קיבלו את המגיע להם, והרשות המפקיעה לא שילמה פיצויי הפקעה יותר מערך הזכות שרכשה.
מאידך גיסא, כאשר במקרקעין המופקעים מחזיקים בר-רשות או מסיג-גבול, שאינם זכאים לפיצוי בעד שלילת החזקתם במקרקעין, זכאי הבעלים לקבל פיצויי הפקעה כאילו היו המקרקעין פנויים, חרף העובדה, שבפועל היתה ההחזקה בהם בידי אחר. בהקשר זה יצויין, כי לכאורה, שווי זכותו של הבעלים פחות מהשווי של הבעלות המלאה, שכן, אלמלא ההפקעה, אילו חפץ הבעלים למכור את המקרקעין, הוא היה מקבל תמורתם סכום מופחת, תוך שהקונה היה מביא בחשבון את עלויות הפינוי של בר-הרשות או מסיג-הגבול ואת ההפסד הצפוי בשל הדחייה באפשרויות מימושם של המקרקעין. אולם, בהפקעה אין בר-הרשות או מסיג-הגבול זכאים לפיצויים בעד שלילת החזקתם במקרקעין. מאידך גיסא, הרשות המפקיעה אינה יכולה להנות מכך, שבר-הרשות או מסיג-הגבול אינם זכאים לקבל פיצויי הפקעה. תוצאת הדברים היא, איפוא, שבעל המקרקעין הוא הזכאי לקבל את ההפרש, שבין שווי הבעלות המלאה לבין שווי הבעלות הפגומה, הנובעת מהימצאותו של מחזיק במקרקעין.
תשלום פיצויי הפקעה למי שאינו זכאי אינו פוגע בזכותו של הזכאי לקבל פיצויים מלאים
שילמה הרשות המפקיעה פיצויי הפקעה למי שלא היו זכאים לכך, לא תוכל היא לדרוש את הפחתתם מהפיצויים, המגיעים לכל בעל זכות או טובת-הנאה במקרקעין המופקעים.
חריגים המגדילים את סכום הפיצויים מעבר למלוא שווי הבעלות
העקרון, לפיו מירב שיעור פיצויי הפקעה הינו שווי הבעלות במקרקעין כשהם נקיים מכל זכות, אינו מוחלט, וייתכנו מקרים, שבהם תשלם הרשות המפקיעה פיצויי הפקעה בשיעור העולה על ערך הזכות שנרכשה על-ידיה.
כך, לדוגמה, סעיף 1 לחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה-1965, כולל בהגדרת "מחזיק" גם בר-רשות ומסיג-גבול, שתפסו את המקרקעין לפני תחילת תוקפו של החוק. במקרה שמופקעים מקרקעין, המוחזקים על-ידי בר-רשות או מסיג-גבול כאמור, חייבת הרשות לשלם לבעל המקרקעין את מלוא ערכם, מבלי להפחית מן הפיצויים בעד כל זכות נוגדת, שכן, לא קיימת בהם כל זכות נוגדת, הואיל וזכותם של בר-הרשות ומסיג-הגבול מותנית ברצונו של הבעלים, ומיד עם הבעת התנגדות מצידו עליהם לפנות את המקרקעין. תשלום הפיצויים לבעל המקרקעין ייעשה על-פי הוראות פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, כאמור בסעיף 34 לחוק. בנוסף על כך, קובע סעיף 39 לחוק, שהרשות המפקיעה חייבת לסדר ל"מחזיק" במקרקעין דיור חלוף. כך יוצא, שהרשות המפקיעה משלמת פעמיים פיצויי הפקעה בעד רכישת זכות אחת: פעם אחת את מלוא ערך הזכות לבעל המקרקעין, ופעם נוספת לבר-הרשות או למסיג-הגבול, שהם המחזיקים במקרקעין, ואשר למעשה לא היו זכאים לקבל כל פיצוי בעד ה"זכות" שהופקעה מידיהם.
מקרה נוסף, שבו תשלם הרשות המפקיעה פיצויי הפקעה יותר משווי המקרקעין המופקעים, הוא, כאשר הרשות משלמת למחזיק פיצוי נוסף בעד הוצאות נלוות והפסד מוניטין ורווחים.
מקרה נוסף הוא תשלום פיצויי הפקעה לבעלים בגין ניתוקם של המקרקעין המופקעים ממקרקעין אחרים של אותו הבעלים שלא הופקעו, או תשלום פיצויי הפקעה בעד השפעה מזיקה.
בכל הדוגמאות שהובאו לעיל משלמת הרשות המפקיעה, בנוסף לשווי הזכות המופקעת, תשלום נוסף, למרות שאין היא מפיקה עקב כך כל יתרון נוסף.
(ראו בהרחבה: אריה קמר, דיני הפקעת קרקעות, מהדורה שמינית (התשע"ד-2013), כרך שני, בעמ' 688-685).
