באזור השרון, בין אם זה כפר סבא, הוד השרון, רמת השרון או רעננה, שוק הנדל"ן מראה סימנים של שינוי התנהגותי בעקבות המערכה עם איראן: היום שאחרי לא יביא עמו טלטלה דרמטית בשוק הנדל"ן, אך הוא בהחלט יסמן שינוי כיוון- מעבר לשוק מפוכח יותר, סלקטיבי יותר, שמבין מחדש מהי דירה ראויה בישראל בשנת 2026. בשרון- אזור בו שוק הנדל"ן מאופיין בביקוש יציב ובהיקף משמעותי של התחדשות עירונית, השינוי הזה מורגש כבר עכשיו באופן מובהק יותר.
במהלך תקופת הלחימה, אזור השרון התנהל בתוך מציאות כפולה: מצד אחד, חזרה הדרגתית לשגרה יחסית של ערים חזקות ומתפקדות, ומצד שני התאמות יומיומיות למצב ביטחוני מתמשך. רשויות מקומיות נדרשו לתת מענה מהיר לסוגיות של מיגון ושמירה על רציפות שירותים לתושבים. במקביל, גם אתרי הבנייה והפרויקטים באזור פועלים תחת מגבלות משתנות, עם דגש מוגבר על בטיחות עובדים, זמני עבודה מותאמים והיערכות למצבי חירום.
באזור נרשם בשנים האחרונות אחד השיעורים הגבוהים ביותר של רכישת דירות עם ממ"ד, כאשר למעלה מ־70% מהעסקאות שבוצעו בשנתיים האחרונות כללו דירות עם מרחב מוגן. לצד זאת, נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מצביעים על כך שערי השרון ממשיכות להוביל גם במדדים של יציבות מחירים וביקוש לדירות חדשות. השילוב בין העדפה למיגון לבין ביקוש יציב לדירות חדשות ממחיש כיצד השוק המקומי אינו רק מגיב למציאות הביטחונית, אלא מתרגם אותה להעדפות צרכניות ברורות.
המלחמה לא שינתה את יסודות השוק, אך כן חידדה את סדרי העדיפויות של הרוכשים. אם בעבר השיח התמקד בעיקר במחיר ובמיקום, הרי שכיום נכנסים למרכז שיקולים נוספים: מיגון, חוסן מבני, ודאות תכנונית ואמינות היזם. דירה כבר מזמן אינה נתפסת רק כנכס כלכלי, אלא כמרחב שמעניק גם ביטחון אישי ומשפחתי. בערים כמו רמת השרון, כפר סבא, הוד השרון ורעננה, שבהן חלק גדול מהמלאי החדש נובע מפרויקטים של התחדשות עירונית, המשמעות היא העדפה ברורה לפרויקטים שמציעים ודאות ומיגון על פני בנייה ישנה שאינה עומדת בסטנדרטים החדשים.
בטווח הקצר, סביר להניח כי השוק יתאפיין בתקופת המתנה. הציבור יבחן את רמת היציבות הביטחונית והכלכלית, את כיוון הריבית ואת תנאי המימון לפני קבלת החלטות. עם זאת, אין מדובר בהיעלמות הביקוש, אלא בדחייה שלו. הצורך בדיור נותר בעינו, אך אופן קבלת ההחלטות הופך שקול ומדויק יותר. דירות ישנות, ללא מיגון וללא אופק תכנוני ברור, צפויות להתמודד עם ירידה באטרקטיביות. מנגד, פרויקטים חדשים, ובעיקר כאלה המבוססים על התחדשות עירונית, צפויים ליהנות מביקוש יציב יותר. המיגון, שהיה בעבר יתרון, הופך לסטנדרט בסיסי.
במקביל, גם בצד היזמי מתרחש שינוי. יזמים בשרון נדרשים כיום להציג לא רק תכנון אדריכלי איכותי, אלא גם חוסן פיננסי ויכולת ביצוע מוכחת וגמישות. סביבת אי הוודאות מחייבת ניהול זהיר יותר של פרויקטים, והמשמעות היא שהשוק יתכנס לשחקנים חזקים ומנוסים יותר- תהליך שצפוי להשפיע גם על קצב קידום הפרויקטים. ובפרויקטים של התחדשות עירונית, שהם חלק מרכזי מהפעילות בשרון, הדרישה הזו בולטת במיוחד, שכן מורכבותם מחייבת ניסיון וניהול ארוך טווח מול דיירים ורשויות.
בהקשר זה, אזור השרון צפוי להמשיך ולבסס את מעמדו כאחד ממוקדי הביקוש המרכזיים בישראל. הערים באזור מהוות מראה מובהק לשוק נדל"ן שמגיב למציאות ביטחונית וכלכלית מורכבת, ודווקא בתקופות של אי ודאות, הביקוש נוטה להתכנס לאזורים יציבים ומוכחים. השרון נהנה מיתרון ברור בהיבט זה.
עם זאת, השוק פועל כיום בסביבה תחרותית יותר, לצד עלויות מימון ובנייה גבוהות. התוצאה היא שוק מדויק יותר: פחות עסקאות שנעשות באופן אינטואטיבי, ויותר עסקאות שמבוססות על בדיקה, השוואה והבנה עמוקה של המוצר. זהו שינוי תפיסתי, שמקרין על כל שרשרת הערך מהתכנון ועד לשיווק.
שוק הנדל"ן שלאחר המלחמה יתבסס על יסודות ברורים: מיגון, ודאות ואיכות ביצוע. הציבור הישראלי לא מחפש עוד "רק דירה", אלא ביטחון. מי שידע לספק את זה, יידע גם להוביל את השוק בשנים הקרובות.
בסופו של דבר, השרון ממשיך להוביל את שוק הנדל"ן גם בתקופות של אי ודאות ביטחונית, כשהתשתיות, הביקוש והפרויקטים המתקדמים מבססים את מעמדו כאזור המוביל והחזק בישראל.
כותב המאמר הינו שגיא לנצ'נר, מנכ"ל חברת ינוב בנייה פיתוח בע"מ.
