תוכנית מחיר למשתכן עתידה לשנות את עולם הנדל"ן בישראל. לא רק דירות בזול באזורי ביקוש שצפויות להוריד את מחירי הנדל"ן הגבוהים במדינה (יש טוענים שאין בכך הצדקה – מה שיוצר בועה), אלא גם משכנתאות בהיקף של 90% ולא 75% כמקובל בשוק.
זכיתם במחיר למשתכן? אל תחכו לרגע האחרון
אם גם אתם מבין ברי המזל שזכו בדירה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן – כדאי שתמשיכו לקרוא.
אמנם יש עוד זמן עד לרגע שבו תבחרו את הדירה, תחתמו על חוזה ותגשימו את החלום הישראלי האולטימטיבי של דירה משלכם, אבל המימוש של הזכייה מתחיל באישור עקרוני מהבנק של המשכנתא.
המשמעות היא שכדאי לבדוק כבר עכשיו את נושא המשכנתא על כל היבטיו (תנאי ההחזר, מסלולים, אפשרויות מימון ועוד). לפניכם כל היתרונות והסיכונים של משכנתא מחיר למשתכן שאתם חייבים להכיר.
משכנתא וקוץ בה
לפני הכל חשוב לזכור שזכייה בדירה במסגרת תוכנית למשתכן אינה ערובה לקבלת משכנתא. למעשה, כדי לקבל משכנתא לדירה עליכם לעמוד בשני תנאים: אחד – הון עצמי של פחות מ-100,000 ₪ ושתיים – עמידה בתנאי המשכנתא של הבנק.
בנוסף, ההטבה שזכיתם לה המעניקה לכם 90% משכנתא היא בגדר המלצה בלבד, כך שהבנקים אינם מחויבים לה. מבחינתם מדובר בסיכון גבוה מדי שמבוסס על משתנים רבים שאינם ידועים להם, למשל שווי הדירות בפרויקטים השונים.
המשמעות היא אחת – הבנק הוא הגוף שיש לו את המילה האחרונה לגבי המשכנתא שלכם, הן מבחינת תנאי המשכנתא והן מבחינת הסכום, כך שאתם נדרשים להוכיח יכולת החזר על בסיס הכנסה קבועה והון עצמי.
בנוסף, תנאי הזכייה במחיר למשתכן קובעים שעליכם להעביר לקבלן 10% מערך הדירה במעמד חתימת החוזה, גם אם לא אושרה לכם עדיין משכנתא. לעיתים תשלום זה נעשה תוך כדי העברת ההון העצמי לבנק, תשלום דמי שכירות והוצאות שוטפות – מה שגורם לרבים לחשוב פעמיים.
ומה קורה כאשר לקבלן אין היתר בנייה?
כל מה שכתבנו עד עכשיו מתייחס למקרים בהם לקבלן יש היתר בנייה, אבל חשוב לזכור שיש מקרים שבהם לקבלן אין היתר בנייה נכון לרגע זכייתם בדירה.
המשמעות היא שהחתימה על החוזה נעשית עוד לפני יש אישורי בנייה לפרוייקט, אבל עם קבלת ההיתר אתם נדרשים להעביר תוך חודש 10-25% נוספים מערך הדירה לקבלן, מה שמותיר לכם חודש בלבד לקחת משכנתא על כל המשתמע מכך:
- להזמין שמאי להערכת שווי הדירה
- עשיית סקר שוק בין הבנקים השונים
- ביצוע משא ומתן עם הבנקים כדי לקבל את המשכנתא הטובה ביותר עבורכם
- בחירת המשכנתא המתאימה לכם מבחינת מסלול, משך המשכנתא, החזר חודשי וכו'
- לעשות ביטוחים נלווים למשכנתא שמהווים תנאי לקבלתה, למשל ביטוח חיים, ביטוח בית ועוד.
אז מה עושים?
הדרך הטובה ביותר ליהנות מהזכייה שלכם בפרויקט מחיר למשתכן היא פשוטה – לנצל את הזמן שעובר מרגע הזכייה לרגע חתימת החוזה כדי לברר לגבי משכנתא.
למשל לבדוק את יכולת ההחזר, לשקול הכנסה נוספת כדי לשפר את המצב הכלכלי, לפתוח תוכניות חסכון כדי להגדיל את ההון העצמי ועוד.
חשוב לזכור שאמנם מדובר בהזדמנות פז שייתכן ולא תחזור להגשים את חלום הדירה, אבל יש לעשות זאת בחוכמה. כלומר, לא לקחת הלוואות ולא לוותר על שירותיהם של אנשי מקצוע כמו יועצי משכנתאות.
אמנם כל אחד יכול לחשב לבד את המשכנתא (למשל באמצעות פלטפורמות של משכנתא דיגיטלית), אבל מחיר למשתכן הוא פרויקט מיוחד במינו עם תנאים נוקשים במיוחד בתחום המשכנתאות – מה שמצריך חשיבה אחרת.
