השקעה בנדל"ן בשנת 2021 יכולה להיעשות באמצעות רכישת דירה בארץ לצורך השכרה, רכישת דירה בחו"ל, רכישת משרד להשקעה או קניית קרקע חקלאית מופשרת להשקעה. תקופת הקורונה האיצה את עליית המחירים בשוק זה, ולכן ההשקעה הבטוחה ביותר היום היא השקעה בקרקעות. מדוע משתלם יותר להשקיע בקרקעות – על כך במאמר הבא.
היום שאחרי המשבר הכלכלי
למה דווקא עכשיו להשקיע בקרקעות? תקופת הקורונה המאתגרת שעדיין לא הסתיימה הביאה איתה משבר כלכלי שגרם למחירי הדירות לעלות בצורה ניכרת ולקבל ריביות נמוכות על הכסף אותו משקיעים בשוק ההון. ביחד עם זאת, קרקע להשקעה הפכה בתקופה האחרונה למבוקשת מכיוון שהיא אינה מסכנת את החסכונות כמו אפיקים אחרים. בשל העובדה שאין הרבה קרקעות למכירה מכיוון ש-93% מהן שייכות למנהל מקרקעי ישראל שאינו מוכר אותן, הביקוש אליהן אף יותר גבוה.
מה הפוטנציאל של קרקע להשקעה?
בשל הביקוש הגבוה רכישת קרקע להשקעה יכולה להיות רווחית ומניבה אם יודעים כיצד לבחור אותה נכון. כלומר, לבחור באזור אטרקטיבי שיש בו תנופת בנייה לצורך מגורים ומסחר ולשאת בתשואות על ההשקעה. למשל, קרקע להשקעה בהוד השרון בפרויקט המשווק על ידי א.ב מוראנו היא קרקע עם פוטנציאל רווחי עצום. מדובר על תכנית מתאר הר 1202 הסמוך לכביש 531 שמיועדת לבנייה של יותר מ-4,000 יחידות מגורים של 75 מ"ר, בתי עסק ומרכזי נופש ותרבות בשטח של 1,280 דונם. הקרקעות למכירה שוות את ההשקעה בשל דרכי הגישה והיציאה מהאזור, בניית מקומות תעסוקה, שילוב של רמת חיים גבוהה עם טבע ועוד. כל אלו הם פוטנציאל לרווח בעתיד.
השקעה בקרקע לזוגות צעירים
בשל המשבר הכלכלי והיציאה לחל"ת רבים מהזוגות הצעירים מצאו את עצמם ללא אפשרות לרכוש דירה מאחר שתעריפי הדירות והמשכנתאות עלו. לחילופין, ישנם זוגות צעירים שעדיין לא צברו מספיק הון עצמי כדי לקבל 75% מימון של הבנק למשכנתאות. לפיכך, האופציה הטובה ביותר עבורם היא להשקיע את מה שכן חסכו בקרקע שעליה יקבלו תשואות גבוהות תוך זמן קצר וכך יוכלו לממש את קניית הדירה. למה דווקא עכשיו להשקיע בקרקעות? כי בשום אפיק אחר הזוגות הצעירים לא יוכלו להגדיל את החסכונות שלהם בשל הריבית המינימלית שמקבלים היום.
להבטיח עתיד כלכלי יציב
השקעה כספית כחיסכון לעתיד בזמן בו התשואות בהשקעות אחרות נמוכות יכולה להבטיח עתיד ורוד לכם ולילדיכם. לאור העובדה שערך הקרקע עולה ככל שחולפות השנים מדובר על השקעה אופטימלית. אם נחזור לדוגמה של קרקע להשקעה בהוד השרון תחת חסותם של א.ב מוראנו, זוהי השקעה בטוחה ורווחית בתקופה בה לא ידוע כיצד מצב הקורונה ישפיע על מצבכם הכלכלי בעתיד. בשל המוטציות השונות ייתכן והממשלה תנקוט שוב בפעולות כמו סגרים או יציאה לחל"ת וייתכן שהמצב הכלכלי במדינה יגרום שוב לעליית מחירים חדה. ביטחון כלכלי הוא בדיוק מה שצריך בתקופה כזו במיוחד שלא מדובר על סיכון כספי גבוה.
השקעה בקרקע חקלאית דווקא עכשיו
בהנחה ורוצים להשקיע פחות כסף בקרקע, המחירים הזולים באמת יהיו על קרקעות חקלאיות שאינן מופשרות עדיין. ההבדל בין קרקע לא מופשרת לקרקע מופשרת שהייעוד שלה הוא בניית יחידות מגורים ומסחר הוא לא רק במחיר, אלא השקעה עתידית. כלומר, ברגע שהקרקע תופשר יהיה ניתן לקטוף את הפירות. רוב הקרקעות החקלאיות סמוכות לקרקעות שהופשרו לבנייה ולכן גם הן יופשרו בסופו של דבר בהתאם לגידול באוכלוסייה ולהאצה בבנייה. סיבה נוספת היא מצוקת הדיור. הרשויות מעוניינות להכשיר שטחים חקלאיים בעירן לצורך מגורים לזוגות צעירים בני העיר ולכן זוהי השקעה שלבסוף תגרוף אחוזים לאחר שיאשרו את הבנייה עליה.
כמה זמן לוקח להפשיר קרקע חקלאית?
לרוב תהליך ההפשרה של קרקע חקלאית לוקח כ-10 שנים עד שמקבלים את כל האישורים לבנייה. אך כשזה קורה ניתן לבנות על הקרקע שכבר תהיה שווה הרבה יותר בית ולגור בו, להיות שותף לפרויקט של קבלן או למכור אותה ולעשות אקזיט. ככל שתהליך ההפשרה מתקדם שווי הקרקע גבוה יותר ולכן מומלץ לרכוש אותה לפני שזה קורה. בנוסף, ככל שהקרקע תהיה סמוכה לאזורי פיתוח, כך תהליך ההפשרה שלה יהיה מהיר ויעיל יותר.
בדיקה מעמיקה לפני רכישת הקרקע
למרות כל היתרונות של קרקע להשקעה אסור להיות נמהרים וחשוב לבדוק לעומק את הנושא. מומלץ להגיע לשטח ולראות את הקרקע, לבדוק את הייעוד העתידי שלה, את הקרקעות שהופשרו מסביבה, כיצד היא באה לידי ביטוי בתכנית המתאר, אלו אישורים כבר קיבלה ואילו לא, כיצד היא רשומה בטאבו – כקרקע פרטית או קרקע של מנהל המקרקעין, האם יש על הקרקע נושים, האם היא עדיין בתהליך הפשרה וכיוצא בזה.
כיצד בודקים את ההשקעה בצורה הטובה ביותר?
אנשים המגיעים מתחום הנדל"ן ומבינים ענין יכולים בהחלט לבדוק לבד את כל הפרמטרים שהוזכרו. מכיוון שלא כולנו מבינים האם מדובר בהשקעה טובה ומתקשים לבדוק את הקרקע לעומק, חשוב להתייעץ עם החברה שמשווקת את הקרקעות למכירה, שמאי ועורך דין. היתרון של חברה המייצגת אתכם הוא בכך שהיא מקושרת עם כל הגופים הרלוונטיים בין אם מדובר על מנהל מקרקעי ישראל ובין אם על הרשויות המקומיות. לפיכך, היא יכולה לבדוק את הכדאיות של העסקה וללוות אתכם לאורך כל התהליך.
ייעוץ מחברה אמינה
כשמדובר בחברה בעלת מוניטין ועם ניסיון תוכלו אף לקבל ייעוץ לגבי הקרקע לאחר שהופשרה או במידה ונעשה בה איחוד או חלוקה אחרת כמו הפקעה למטרה ציבורית. בנוסף, החברה תחשב את ההוצאות הנוספות להשקעה כמו: היטל השבחה, פיתוח, אגרות, תיווך, שכר טרחה ותשווה את הנתונים עם אומדן שווי הקרקע העתידי. כך תוכלו לדעת האם העסקה כדאית ומה יהיו התשואות העתידיות שלה.
משכנתא על קרקע להשקעה
כאשר רוכשים נכס הבנק נותן מימון של 75% מערך הנכס לדירה חדשה בתנאי שהשאר מגיע מהון עצמי ו-50% לדירה שניה להשקעה. לעומת זאת, כשמדובר בקרקע להשקעה, הבנק מעניק מימון של 60% מערך הקרקע בתנאי שיש הון עצמי של 40%. הבנק שולח שמאי מטעמו על מנת לבדוק את ערך הקרקע ומעניק את המימון. לחילופין, יזמים שרוצים להשקיע יכולים לקבל מימון מגופי מימון אחרים.
מה העלות של קרקע להשקעה?
כיום ניתן להשיג קרקעות חקלאיים לפני הפשרה במחירים של 100,000-500,000 ₪ בהתאם למיקום ולגודל השטח. בממוצע מדובר על השקעה של כ-250,000 ₪. בקרקעות ייעודיות אותן משביחים לבנייה הערך של הקרקע קופץ בצורה משמעותית. ביחד עם זאת, אם לבסוף אין את כל האישורים להשבחה, יש סיכוי שהתהליך יתעכב לזמן ארוך יותר. לפיכך מומלץ לרכוש קרקע כאשר כבר קיימת תכנית מתאר והרשות המקומית דוחפת את תהליך הבניה במהירות.
היזהרו מנוכלים!
כמו בכל תחום, גם בנדל"ן ישנם מתווכים או יועצים שמנצלים את המשקיעים על ידי מסמכים מפוברקים והבטחות שווא. כיום רוב המידע על הקרקעות או נכסי נדל"ן אחרים מצוי ברשת וניתן בקלות להוציא תכניות מתאר ולקבל אינפורמציה על הקרקע. לסיכום, מומלץ ליצור קשר עם א.ב מוראנו שמתמחים במכירת קרקעות ונחשבים למובילים בתחום.
א.ב מוראנו – קרקעות למכירה
שלמה המלך 37, קרית אונו 5542133
טלפון: 03-949-9669
abmoreno.co.il
