בגולן ובכנרת תוכניות קיבלו תוקף כבר ב־2017, אך עדיין אינן מסומנות במאגר הממשלתי כביצוע. במקומות אחרים ברעננה הדחפורים כבר הגיעו השנה. בדקנו מה מסתתר בין המילים "התחדשות עירונית" לבין הרגע שבו הבניין הישן באמת יורד.
מאת אקי בן שחר
כשאומרים לבעלי דירות שהבניין שלהם נכנס להתחדשות עירונית, קל לדמיין שהשלב הבא כבר יהיה אריזת הבית והמעבר לדירה זמנית. אלא שבין המילים "התוכנית אושרה" לבין היום שבו הדחפור מגיע לבניין יכולה לעבור דרך ארוכה מאוד.
רעננה מספקת היום כמה דוגמאות מצוינות לפער הזה.
במתחם גולן מופיעה תוכנית שקיבלה תוקף כבר ב־2017. המאגר הממשלתי עדיין מגדיר אותה "תכנית מאושרת לפני מימוש" ומציין כי היא אינה בביצוע. במאגר מופיעות 66 יחידות דיור מתוכננות.
במתחם כנרת, שגם בו שנת מתן התוקף היא 2017, התהליך הגיע רחוק יותר. במתחם קיימות 52 דירות ומתוכננות 154. המאגר מציג 154 יחידות בהיתרים ומגדיר את התוכנית "תכנית מאושרת – אחרי רישוי", אך גם כאן היא עדיין אינה מסומנת בביצוע.
אותה עיר, אותה שנת תוקף, אבל שתי נקודות שונות מאוד בדרך.
כשהדחפור סוף סוף מגיע
במקומות אחרים ברעננה כבר הגיעו השנה לרגע שבו התוכניות הופכות לעבודות בשטח.
ב־17 ביוני נהרס הבניין ברחוב המעלות 5, ובכך החל שלב הביצוע של פרויקט הריסה ובנייה. מאחורי רגע ההריסה עמד תהליך שנמשך יותר מ־12 שנים וכלל, לפי הדיווח, החלפת יזמים ועורכי דין, דיירים סרבנים ואתגרי תשתית. הבניין הישן כלל תשע דירות, ובמקומו מתוכננות 23 דירות חדשות.
בלוי אשכול 21 התמונה הייתה שונה. הבניין הישן, שכלל 12 דירות, נהרס ובמקומו מתוכנן בניין בן שבע קומות ובו 30 דירות. במקרה הזה חלפו שנתיים וחודשיים בלבד מחתימת ההסכם בין בעלי הדירות ליזם הנוכחי ועד תחילת הביצוע.
אבל כאן צריך לעצור לרגע.
גם בלוי אשכול הסיפור לא התחיל לפני שנתיים. אחת מבעלות הדירות סיפרה שרעיון ההתחדשות בבניין החל להתגלגל כבר לפני כעשר שנים, ובמהלך הדרך נבחנה גם אפשרות של חיזוק הבניין הקיים. רק לאחר בחירת היזם הנוכחי החל השלב שהתקדם במהירות יחסית.
וזה אולי ממחיש יותר מכל עד כמה קשה למדוד "כמה זמן לוקחת התחדשות עירונית". השאלה היא מאיזו נקודה מתחילים לספור.
אישור תוכנית הוא לא סוף הדרך
הפערים האלה אינם אומרים בהכרח שפרויקט אחד מוצלח ואחר נכשל.
פרויקטים שונים זה מזה בגודל, במסלול התכנוני, במספר בעלי הדירות, במצב התכנוני, בתשתיות ובשורה ארוכה של תנאים נוספים.
עיריית רעננה עצמה מתייחסת להתחדשות בראייה רחבה שכוללת לא רק את המבנים החדשים, אלא גם מרחב ציבורי, תשתיות, תחבורה, שטחים פתוחים ומבני ציבור.
לכן המשפט "התוכנית אושרה" הוא אמנם ציון דרך חשוב, אבל הוא עדיין לא אומר שהדחפור בדרך.
בין אישור התוכנית לבין הביצוע נמצאים בין היתר הליכי רישוי, היתרים, תנאים שונים והיערכות מעשית לבנייה.
מתחמי גולן וכנרת ממחישים את זה היטב. לשניהם שנת תוקף 2017, אבל כנרת כבר מוגדרת אחרי רישוי, בעוד גולן מוגדרת לפני מימוש. ובשניהם המאגר הממשלתי עדיין מציין "בביצוע: לא".
בכנרת יש גם סימן לכך שהפעילות סביב המתחם נמשכת: בשנת 2026 פרסמה העירייה מכרז לתכנון ולהקמה של בית קהילה ומבנה ציבור במסגרת פרויקט מתחם כנרת.
כלומר, גם "לא בביצוע" אינו בהכרח שם נרדף לכך שלא קורה דבר.
רעננה משנה את הדרך שבה היא מתחדשת
כל זה קורה בזמן שהעיר ממשיכה לעצב את מדיניות ההתחדשות שלה.
עיריית רעננה מציגה כיום שלושה מסלולים מרכזיים: התחדשות בניינית במסגרת רע/1010ב', התחדשות מע"ר אחוזה ותוכנית נקודתית למגרש או למתחם מסוים. הבחירה במסלול תלויה במדיניות העירונית, במצב התכנוני ובמאפייני המגרש או המתחם.
רע/1010ב' נותנת מסגרת להתחדשות בניינית במסלול הריסה ובנייה, בהתאם להוראות התוכנית ולמאפייני המגרש והסביבה. במקביל מקודמת תוכנית מע"ר אחוזה, שמתייחסת למרכז העיר בראייה עירונית רחבה.
וזה חשוב, משום שהתחדשות עירונית אינה רק החלפת בניין ישן בבניין חדש.
עוד דירות פירושן עוד תושבים. עוד תושבים פירושם צורך בתחבורה, מוסדות חינוך וציבור, תשתיות ומרחב עירוני שיוכל להתמודד עם הגידול.
במקביל, העירייה מקדמת עדכון של תוכנית המתאר הכוללנית של רעננה, שאמורה לגבש את כיווני הפיתוח של העיר לעשורים הקרובים בתחומי המגורים, התחבורה, השטחים הפתוחים, מוסדות הציבור, המסחר והתעסוקה.
אז מה צריך לשאול בעל דירה?
כאשר אומרים לכם שהבניין שלכם "נמצא בהתחדשות", המשפט הזה לבדו כבר לא מספיק.
צריך לשאול באיזה שלב הפרויקט נמצא.
האם מדובר עדיין ביוזמה? האם קיימת תוכנית תקפה? האם הפרויקט נמצא ברישוי? האם התקבל היתר? האם הושלמו התנאים לקראת הביצוע?
ההבדלים בין השלבים האלה אינם רק עניין מקצועי של מתכננים ועורכי דין. עבור בעלי הדירות הם יכולים להיות ההבדל בין פרויקט שמתקרב להריסה לבין כזה שעוד צפויה לו דרך ארוכה.
בהתחדשות עירונית יש הרבה תחנות חשובות: קידום התוכנית, אישורה, הרישוי, ההיתר וההיערכות לביצוע.
אבל עבור מי שחי בבניין הישן יש בסופו של דבר רגע אחד שבו ההתחדשות מפסיקה להיות תוכנית והופכת למציאות: היום שבו עוזבים את הבית והבניין הישן יורד.
ברחוב המעלות 5 הגיע הרגע הזה לאחר תהליך שנמשך יותר מ־12 שנים. בלוי אשכול 21 חלפו שנתיים וחודשיים מהחתימה עם היזם הנוכחי ועד הביצוע, אף שרעיון ההתחדשות בבניין עצמו היה ותיק הרבה יותר.
אלה מקרים שונים, ולכן אי אפשר להסיק מהם כמה זמן ייקח לפרויקט הבא.
אבל הם כן מלמדים משהו שכל בעל דירה בבניין ותיק צריך לדעת:
בפעם הבאה שאומרים לכם שהבניין שלכם מתקדם להתחדשות, אל תשאלו רק אם הוא מתקדם. תשאלו באיזה שלב הוא באמת נמצא.
